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E SE NÃO EXISTIR SEGURO?

E SE NÃO EXISTIR SEGURO?

O seguro contra o risco de incêndio – que, no regime da propriedade horizontal, é obrigatório por lei quer quanto às frações autónomas quer quanto às partes comuns – deve ser celebrado pelos condóminos, devendo o administrador do condomínio apenas assumir essa tarefa quando os condóminos não o tenham feito, dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia. Quando assim acontecer, o administrador ficará com o direito de reaver dos condóminos o respetivo prémio, valor pago pela contratação do seguro.

Todos os condóminos são obrigados a contratar o seguro de incêndio para a sua fração autónoma, porque, se um incêndio deflagrar dentro da mesma, o seguro apenas cobre os danos da fração em que o problema teve origem.  Portanto, os danos colaterais que outras frações ou partes comuns podem sofrer não são cobertos pelo seguro da fração que deu origem ao sinistro.

Existindo frações que não tenham o referido seguro, e caso ocorra um incêndio, os condóminos afetados terão de suportar os danos sofridos. Aí reside a importância de todos os condóminos contratarem o respetivo seguro, devendo fazê-lo pelo valor correto, ou seja, o valor de reconstrução – valor este, como já referido, a ser aprovado em Assembleia Geral.

O seguro contra o risco de incêndio integra as coberturas contra o risco de raio e explosão, contemplando os danos causados pela queda de raio, calor, fumo, vapor e explosões que decorram em consequência do incêndio. Este seguro também cobre os prejuízos no imóvel em consequência do combate ao incêndio, da remoção dos destroços e nas operações de salvamento.

No entanto, os condóminos podem optar por um seguro multirriscos que, para além de incluir as coberturas contra o risco de incêndio, raio e explosão, incluirá outras que sejam negociadas, alargando, assim, o leque de situações em que ficam protegidos em caso de sinistro.

O valor de reconstrução é o valor necessário para a reconstrução do edifício em caso de perda total. No caso dos edifícios em propriedade horizontal, deverá ser calculado o valor de reconstrução total do edifício, cabendo a cada condómino segurar o valor que resulte da multiplicação deste pela permilagem da sua fração. Ficará, assim, coberta não só a fração como também as partes comuns que lhe correspondam.

Em caso de sinistro e na situação de o valor de reconstrução ter sido subavaliado, a seguradora poderá invocar a regra da proporcionalidade, pagando apenas a parte dos danos.

CUIDADOS A TER COM AS OBRAS!

Os trabalhos em obras de conservação, alteração, manutenção ou reparação nos edifícios que envolvam procedimentos que possam  prejudicar a evacuação  dos ocupantes (como, por exemplo, a colocação de andaimes) devem  ser realizados fora  dos períodos de maior movimento.

Quando assim não seja possível, devem ser previamente implementados meios de evacuação alternativos que possibilitem os meios de fuga adequados em caso de necessidade.

Quando se trate de obras que envolvam a utilização de substâncias, de materiais e equipamentos ou de processos  que apresentem risco de incêndio ou de explosão – nomeadamente pela produção de chama nua, faísca ou elementos incandescentes em contacto com o ar, associados  à presença de materiais facilmente inflamáveis – é necessária autorização expressa do responsável de segurança do edifício, devendo a zona de intervenção ser convenientemente isolada e dotada dos meios de intervenção e de socorro suplementares apropriados ao risco em causa.

Nesta autorização deve ser prestada e registada informação sobre:

  • Os locais  para onde se pretende a execução dos trabalhos;
  • A natureza das operações previstas e os meios a empregar na sua execução;
  • A data de início e a duração dos trabalhos;
  • Eventuais meios de segurança compensatórios ou suplementares a implementar;
  • Ajustes porventura necessários aos procedimentos de prevenção.

O responsável de segurança deve acautelar estas medidas no projeto da obra, contando com o parecer de um técnico habilitado para o efeito.

QUE CUIDADOS A TER COM OS EXTINTORES?

Os extintores podem ser utilizados por qualquer pessoa que detete um incêndio, mas,  para que a sua utilização seja eficaz, é necessário que:

  • Estejam bem localizados, visíveis e em boas condições de funcionamento (de acordo com a legislação em vigor);
  • Contenham o agente extintor adequado para combater o incêndio desencadeado;
  • O utilizador tenha conhecimento prévio do modo de funcionamento e  de utilização dos mesmos.

É, assim, fundamental que os extintores se encontrem em perfeitas condições de operacionalidade, devendo para o efeito ser observadas as regras estabelecidas no que se refere à manutenção, à inspeção e à recarga. Vamos então, especificar  em que consistem estes três níveis de procedimentos.

  1. inspeção consiste na verificação rápida de que o extintor está  pronto a atuar no local próprio, encontrando-se devidamente carregado e não tendo sido violado. Esta ação deve ter a periodicidade trimestral para atestar que:
    • O extintor está no local adequado;
    • O equipamento não tem o acesso obstruído e que está visível e sinalizado;
    • As instruções de manuseamento estão em língua portuguesa e são legíveis;
    • O peso ou a pressão, consoante os casos, estão corretos;
    • O estado externo do corpo do extintor, bem como da válvula, da mangueira e da agulha, é o adequado;
    • O selo não está violado.
  2. Já a manutenção dos extintores consiste num conjunto de ações de caráter técnico e administrativo, incluindo ações de verificação que se destinam a conservar os equipamentos e/ou a repô-los no seu devido estado de funcionamento. Deve, por isso, ser efetuada anualmente por empresas certificadas e registadas para o efeito na Autoridade Nacional de Proteção Civil (ANPC).
    • Na manutenção e inspeção de extintores, os técnicos devem garantir algumas medidas:
      • Verificar o selo e/ou manómetro para determinar se o extintor foi utilizado;
      • Verificar se o manómetro funciona corretamente e – nos extintores em que o manómetro não seja auto comprovável  ou que não tenham manómetro – utilizar métodos apropriadas para verificar se a pressão interna está correta;
      • Examinar o exterior do corpo do extintor e o conjunto da válvula para detetar se há corrosão, mossas, fissuras ou outros danos que ponham em causa a segurança do equipamento;
      • Pesar o extintor;
      • Desmontar a mangueira  e o difusor para verificar que não estão obstruídos, desgastados ou partidos;
      • Nos extintores de pó, se o pó se encontrar dentro do prazo de validade, o técnico deve agitá-lo, invertendo o extintor, e sacudi-lo.  Se o pó não fluir  livremente, deve ser despejado na totalidade, recarregando-se o extintor com pó novo;
    • Nos extintores de água com aditivos e espuma, deve esvaziar-se a carga. Se o aditivo se encontrar  num recipiente separado, deve-se retirá-lo e verificar a estanqueidade e validade do mesmo.
  3. Finalmente, a recarga dos extintores deve ser feita sempre que os mesmos tenham sido parcial ou totalmente descarregados ou que, após a inspeção e manutenção, se verifique que necessitam de recarga. Fora destas situações, os extintores são objeto de recarga aos cinco, 10 e 15 anos.

É ainda de lembrar que, sempre que os extintores forem retirados do condomínio para manutenção ou recarga  devem ser substituídos por outros de reserva, do mesmo tipo e com a mesma eficácia.

Depois de efetuados todos os procedimentos estabelecidos na NP4413/2006, o técnico voltará a montar o extintor, colocando novamente a cavilha de segurança e o selo. Depois, são preenchidos os dados da etiqueta de manutenção, é verificado o suporte do extintor e redigido o relatório dos trabalhos realizados.

OS CONDÓMINOS DEVEM EXIGIR!

Ao administrador cabe, entre outras tarefas, a gestão financeira do condomínio. Aos condóminos cabe o importante papel de fiscalizar as “contas” do condomínio.

É importante que os condóminos mantenham uma postura de proximidade, apoio e fiscalização à gestão financeira do condomínio, pois só assim é possível, em conjunto com o administrador, intervir prontamente para garantir o cumprimento do plano financeiro e a transparência dos procedimentos.

Neste sentido, os condóminos devem estar atentos a um conjunto de situações que podem ser indício de que algo está menos bem na gestão financeira do seu condomínio:

  • Dificuldade ou indisponibilidade do administrador em facultar o acesso da documentação do condomínio – nomeadamente faturas, orçamentos ou extratos bancários, aquando da solicitação dos mesmos;
  • Ausência de balancetes nos períodos acordados para a sua apresentação;
  • Recusa do administrador em apresentar contas na assembleia ordinária ou em prestar esclarecimentos sobre as mesmas, quando é interpelado para o efeito;
  • Recusa em convocar assembleias de condomínio, nomeadamente a assembleia ordinária onde se apresenta para aprovação o orçamento do ano que passou e se coloca à votação o orçamento para o ano seguinte;
  • Movimentos bancários sem justificação;
  • Despesas sem fatura ou justificadas com meros papéis sem valor contabilístico;
  • Utilização de contas bancárias pessoais para gerir o orçamento do condomínio, o que torna impossível o controlo dos movimentos bancários por parte dos condóminos. Neste ponto é importante recordar que o condomínio deve ter obrigatoriamente uma conta bancária à ordem em seu nome e outra para depositar as verbas destinadas ao fundo comum de reserva.

Perante alguma destas situações, é importante pedir esclarecimentos ao administrador no menor espaço de tempo possível. Na falta de esclarecimentos válidos, pode recorrer-se a uma auditoria para apurar eventuais desvios contabilísticos, comprovar a existência de documentação referente a todas as despesas e verificar se os movimentos estão de acordo com as entradas e saídas de verbas da conta do condomínio.

Como se percebe, é essencial que os condóminos tenham um papel ativo e interventivo na gestão do seu condomínio, garantindo a boa execução do acordado e o devido controlo da gestão financeira realizada pelo administrador, acompanhando a execução orçamental, comparando o que foi aprovado em Assembleia com a sua real execução.