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E SE NÃO EXISTIR SEGURO?

E SE NÃO EXISTIR SEGURO?

O seguro contra o risco de incêndio – que, no regime da propriedade horizontal, é obrigatório por lei quer quanto às frações autónomas quer quanto às partes comuns – deve ser celebrado pelos condóminos, devendo o administrador do condomínio apenas assumir essa tarefa quando os condóminos não o tenham feito, dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia. Quando assim acontecer, o administrador ficará com o direito de reaver dos condóminos o respetivo prémio, valor pago pela contratação do seguro.

Todos os condóminos são obrigados a contratar o seguro de incêndio para a sua fração autónoma, porque, se um incêndio deflagrar dentro da mesma, o seguro apenas cobre os danos da fração em que o problema teve origem.  Portanto, os danos colaterais que outras frações ou partes comuns podem sofrer não são cobertos pelo seguro da fração que deu origem ao sinistro.

Existindo frações que não tenham o referido seguro, e caso ocorra um incêndio, os condóminos afetados terão de suportar os danos sofridos. Aí reside a importância de todos os condóminos contratarem o respetivo seguro, devendo fazê-lo pelo valor correto, ou seja, o valor de reconstrução – valor este, como já referido, a ser aprovado em Assembleia Geral.

O seguro contra o risco de incêndio integra as coberturas contra o risco de raio e explosão, contemplando os danos causados pela queda de raio, calor, fumo, vapor e explosões que decorram em consequência do incêndio. Este seguro também cobre os prejuízos no imóvel em consequência do combate ao incêndio, da remoção dos destroços e nas operações de salvamento.

No entanto, os condóminos podem optar por um seguro multirriscos que, para além de incluir as coberturas contra o risco de incêndio, raio e explosão, incluirá outras que sejam negociadas, alargando, assim, o leque de situações em que ficam protegidos em caso de sinistro.

O valor de reconstrução é o valor necessário para a reconstrução do edifício em caso de perda total. No caso dos edifícios em propriedade horizontal, deverá ser calculado o valor de reconstrução total do edifício, cabendo a cada condómino segurar o valor que resulte da multiplicação deste pela permilagem da sua fração. Ficará, assim, coberta não só a fração como também as partes comuns que lhe correspondam.

Em caso de sinistro e na situação de o valor de reconstrução ter sido subavaliado, a seguradora poderá invocar a regra da proporcionalidade, pagando apenas a parte dos danos.

CUIDADOS A TER COM AS OBRAS!

Os trabalhos em obras de conservação, alteração, manutenção ou reparação nos edifícios que envolvam procedimentos que possam  prejudicar a evacuação  dos ocupantes (como, por exemplo, a colocação de andaimes) devem  ser realizados fora  dos períodos de maior movimento.

Quando assim não seja possível, devem ser previamente implementados meios de evacuação alternativos que possibilitem os meios de fuga adequados em caso de necessidade.

Quando se trate de obras que envolvam a utilização de substâncias, de materiais e equipamentos ou de processos  que apresentem risco de incêndio ou de explosão – nomeadamente pela produção de chama nua, faísca ou elementos incandescentes em contacto com o ar, associados  à presença de materiais facilmente inflamáveis – é necessária autorização expressa do responsável de segurança do edifício, devendo a zona de intervenção ser convenientemente isolada e dotada dos meios de intervenção e de socorro suplementares apropriados ao risco em causa.

Nesta autorização deve ser prestada e registada informação sobre:

  • Os locais  para onde se pretende a execução dos trabalhos;
  • A natureza das operações previstas e os meios a empregar na sua execução;
  • A data de início e a duração dos trabalhos;
  • Eventuais meios de segurança compensatórios ou suplementares a implementar;
  • Ajustes porventura necessários aos procedimentos de prevenção.

O responsável de segurança deve acautelar estas medidas no projeto da obra, contando com o parecer de um técnico habilitado para o efeito.

QUE CUIDADOS A TER COM OS EXTINTORES?

Os extintores podem ser utilizados por qualquer pessoa que detete um incêndio, mas,  para que a sua utilização seja eficaz, é necessário que:

  • Estejam bem localizados, visíveis e em boas condições de funcionamento (de acordo com a legislação em vigor);
  • Contenham o agente extintor adequado para combater o incêndio desencadeado;
  • O utilizador tenha conhecimento prévio do modo de funcionamento e  de utilização dos mesmos.

É, assim, fundamental que os extintores se encontrem em perfeitas condições de operacionalidade, devendo para o efeito ser observadas as regras estabelecidas no que se refere à manutenção, à inspeção e à recarga. Vamos então, especificar  em que consistem estes três níveis de procedimentos.

  1. inspeção consiste na verificação rápida de que o extintor está  pronto a atuar no local próprio, encontrando-se devidamente carregado e não tendo sido violado. Esta ação deve ter a periodicidade trimestral para atestar que:
    • O extintor está no local adequado;
    • O equipamento não tem o acesso obstruído e que está visível e sinalizado;
    • As instruções de manuseamento estão em língua portuguesa e são legíveis;
    • O peso ou a pressão, consoante os casos, estão corretos;
    • O estado externo do corpo do extintor, bem como da válvula, da mangueira e da agulha, é o adequado;
    • O selo não está violado.
  2. Já a manutenção dos extintores consiste num conjunto de ações de caráter técnico e administrativo, incluindo ações de verificação que se destinam a conservar os equipamentos e/ou a repô-los no seu devido estado de funcionamento. Deve, por isso, ser efetuada anualmente por empresas certificadas e registadas para o efeito na Autoridade Nacional de Proteção Civil (ANPC).
    • Na manutenção e inspeção de extintores, os técnicos devem garantir algumas medidas:
      • Verificar o selo e/ou manómetro para determinar se o extintor foi utilizado;
      • Verificar se o manómetro funciona corretamente e – nos extintores em que o manómetro não seja auto comprovável  ou que não tenham manómetro – utilizar métodos apropriadas para verificar se a pressão interna está correta;
      • Examinar o exterior do corpo do extintor e o conjunto da válvula para detetar se há corrosão, mossas, fissuras ou outros danos que ponham em causa a segurança do equipamento;
      • Pesar o extintor;
      • Desmontar a mangueira  e o difusor para verificar que não estão obstruídos, desgastados ou partidos;
      • Nos extintores de pó, se o pó se encontrar dentro do prazo de validade, o técnico deve agitá-lo, invertendo o extintor, e sacudi-lo.  Se o pó não fluir  livremente, deve ser despejado na totalidade, recarregando-se o extintor com pó novo;
    • Nos extintores de água com aditivos e espuma, deve esvaziar-se a carga. Se o aditivo se encontrar  num recipiente separado, deve-se retirá-lo e verificar a estanqueidade e validade do mesmo.
  3. Finalmente, a recarga dos extintores deve ser feita sempre que os mesmos tenham sido parcial ou totalmente descarregados ou que, após a inspeção e manutenção, se verifique que necessitam de recarga. Fora destas situações, os extintores são objeto de recarga aos cinco, 10 e 15 anos.

É ainda de lembrar que, sempre que os extintores forem retirados do condomínio para manutenção ou recarga  devem ser substituídos por outros de reserva, do mesmo tipo e com a mesma eficácia.

Depois de efetuados todos os procedimentos estabelecidos na NP4413/2006, o técnico voltará a montar o extintor, colocando novamente a cavilha de segurança e o selo. Depois, são preenchidos os dados da etiqueta de manutenção, é verificado o suporte do extintor e redigido o relatório dos trabalhos realizados.

OS CONDÓMINOS DEVEM EXIGIR!

Ao administrador cabe, entre outras tarefas, a gestão financeira do condomínio. Aos condóminos cabe o importante papel de fiscalizar as “contas” do condomínio.

É importante que os condóminos mantenham uma postura de proximidade, apoio e fiscalização à gestão financeira do condomínio, pois só assim é possível, em conjunto com o administrador, intervir prontamente para garantir o cumprimento do plano financeiro e a transparência dos procedimentos.

Neste sentido, os condóminos devem estar atentos a um conjunto de situações que podem ser indício de que algo está menos bem na gestão financeira do seu condomínio:

  • Dificuldade ou indisponibilidade do administrador em facultar o acesso da documentação do condomínio – nomeadamente faturas, orçamentos ou extratos bancários, aquando da solicitação dos mesmos;
  • Ausência de balancetes nos períodos acordados para a sua apresentação;
  • Recusa do administrador em apresentar contas na assembleia ordinária ou em prestar esclarecimentos sobre as mesmas, quando é interpelado para o efeito;
  • Recusa em convocar assembleias de condomínio, nomeadamente a assembleia ordinária onde se apresenta para aprovação o orçamento do ano que passou e se coloca à votação o orçamento para o ano seguinte;
  • Movimentos bancários sem justificação;
  • Despesas sem fatura ou justificadas com meros papéis sem valor contabilístico;
  • Utilização de contas bancárias pessoais para gerir o orçamento do condomínio, o que torna impossível o controlo dos movimentos bancários por parte dos condóminos. Neste ponto é importante recordar que o condomínio deve ter obrigatoriamente uma conta bancária à ordem em seu nome e outra para depositar as verbas destinadas ao fundo comum de reserva.

Perante alguma destas situações, é importante pedir esclarecimentos ao administrador no menor espaço de tempo possível. Na falta de esclarecimentos válidos, pode recorrer-se a uma auditoria para apurar eventuais desvios contabilísticos, comprovar a existência de documentação referente a todas as despesas e verificar se os movimentos estão de acordo com as entradas e saídas de verbas da conta do condomínio.

Como se percebe, é essencial que os condóminos tenham um papel ativo e interventivo na gestão do seu condomínio, garantindo a boa execução do acordado e o devido controlo da gestão financeira realizada pelo administrador, acompanhando a execução orçamental, comparando o que foi aprovado em Assembleia com a sua real execução.

“GRUPO RIA AFIRMA-SE COMO UMA REFERÊNCIA NA REGIÃO” – ÁLVARO VIEGAS
O Grupo Ria tem vindo a afirmar-se na nossa região como uma das principais empresas de referência na administração de condomínios. Optámos desde o inicio pela forma como nos relacionamos com os nossos clientes que neste momento se aproximam a passos largos das 2.000 frações.
Fazemos da transparência, seriedade e profissionalismo os nossos lemas que nos têm permitido crescer desde há 5 anos. A disponibilidade da informação através do acesso à conta bancária, a criação da aplicação “Ria Online” e “Fagages Online” com acesso a toda a documentação do condomínio é agora reforçada com a adesão ao CIMAAL –  Centro de Informação, Mediação e Arbitragem de Conflitos de Consumo do Algarve que permitirá a fácil e rápida resolução de conflitos entre os condóminos e a Administração, garantindo-se assim que os condóminos têm uma forma de segura de resolução de eventuais conflitos.
Brevemente teremos formas alternativas de pagamento do seu condomínio com a criação de entidade e referência para pagamento das suas quotas.
Ainda durante o ano de 2019 estará pronto o projeto de reprodução da marca Grupo Ria que permitirá replicar noutras zonas geográficas o conceito que temos vindo a desenvolver. Vamos dando novidades ao longo do ano.
Álvaro Viegas
Administrador
AS INOVAÇÕES TÊM DE SER PAGAS POR TODOS?
“Obras de inovação” são todas aquelas que trazem algo de novo e de criativo, em benefício das coisas comuns, permitindo a sua utilização com mais conforto e segurança (como, por exemplo, a instalação de um elevador ou a substituição de uma porta de entrada do prédio por outra mais funcional e segura). Estas obras são discutidas e aprovadas em assembleia por maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio. Apenas constitui exceção a esta regra a colocação de plataformas elevatórias e de rampas de acesso destinadas às frações onde existam pessoas com mobilidade reduzida, uma vez que não carecem de aprovação da assembleia.
Uma vez aprovadas as inovações, ficam todos os condóminos (mesmo os que as não tenham aprovado) obrigados a participar financeiramente para as mesmas, de acordo com a permilagem da sua fração.
No entanto, os condóminos que não queiram participar nas inovações podem, depois, recorrer ao tribunal para ver a sua recusa judicialmente fundada – sendo motivo para fundamentar tal recusa tratarem-se de obras de natureza voluptuária (ou seja, supérflua, sem as quais se pode viver condigna e confortavelmente no edifício) ou não proporcionais à importância do edifício. Verificando-se estes pressupostos e munindo-se da declaração judicial que fundamenta a recusa, o condómino poderá, então, ser dispensado de participar nessas inovações, podendo reaver o pagamento efetuado. Mas, neste caso, também não poderá usufruir das mesmas, a menos que mude de ideias e manifeste junto do administrador a sua vontade de, em qualquer momento,  participar nas vantagens das inovações realizadas – devendo, para tal, pagar as quotas correspondentes às  despesas de execução e manutenção da obra.
QUANDO A ÁGUA NÃO VAI PELO RALO
Os entupimentos são comuns em condomínios, afetando um grande número de pessoas e envolvendo tanto custos muito elevados como reparações normalmente demoradas. Por isso, o melhor é tomar certos cuidados para minimizar e evitar o risco de entupimentos, com uma atitude consciente e cuidada por parte dos condóminos que passa por:
• Evitar  que os cabelos se acumulem nos ralos
• Não deitar nos ralos e na sanita papel higiénico em excesso, fraldas absorventes, fio dental, cotonetes, plásticos, embalagens e outros objetos
• Não deitar para o lava-loiça óleo, restos de comida, borras de café, folhas de chá  e semelhantes
• Não utilizar  arames ou objetos pontiagudos para desobstruir os canos, porque esta medida pode furar a canalização e gerar ainda mais problemas
• Utilizar redes de proteção nos ralos para evitar que os detritos vão para os canos
• Se utilizar desinfetantes ou desodorizantes na borda da sanita, deverá verificar se a sua colação está correta e segura para que não se desprendam, provocando entupimento no sifão
• Não deitar medicamentos e produtos cosméticos nas sanitas.
Para manter um sistema de esgoto limpo, com bom escoamento e sem obstruções  é essencial que, para além de assegurar estas medidas, se faça uma manutenção regular envolvendo a limpeza de cifões, dos canos, e das centrais elevatórias.
Sendo os entupimentos um problema que podemos evitar com algumas medidas de prevenção e de segurança, é importante que todos os condóminos as garantam para evitar problemas que, para além de tempo e incómodo, consumem ainda um considerável investimento financeiro. Mais uma vez, é caso para dizer que na prevenção é que está o ganho!
NÃO FIQUE ÀS ESCURAS NO PERIGO
Quando a iluminação normal falha, as principais funções de um sistema de iluminação de emergência passam pela visualização clara dos caminhos de fuga através de sinalização também clara e pelo fornecimento de iluminação de segurança suficiente ao longo dos percursos de fuga (de modo a que as pessoas consigam encontrar com segurança esses caminhos de saída, garantindo que os equipamentos de segurança  contra incêndio, ao longo do trajeto, estão facilmente identificáveis).
Para além da iluminação normal, os edifícios devem ter blocos autónomos de iluminação de segurança, constituídos por lâmpadas e por uma fonte de energia autónoma – geralmente, acumuladores recarregáveis – que garantam o seu funcionamento em caso de falha da rede pública de alimentação de energia. Deve ainda ser considerado um telecomando que permita colocar estes blocos em estado de repouso, a partir de um ponto central, na proximidade do dispositivo de comando geral da alimentação da iluminação do edifício. Este  dispositivo só é possível de ser ativado quando os blocos autónomos não estiverem a ser alimentados.
Quando os blocos autónomos tiverem a função de iluminação de balizagem ou de circulação, podem incluir também  placas de sinalização que indiquem o sentido do caminhos de evacuação. Desde que os blocos autónomos garantam os níveis de iluminação mínimos e as dimensões mínimas das placas de sinalização face às distâncias de visibilidade, eles podem ainda incorporar pictogramas de segurança.
Quanto ao tipo de funcionamento, os blocos autónomos podem ser “permanentes” ou “de luz mantida” – quando estão sempre ligados, independentemente da rede pública de alimentação de energia estar ou não em falha – ou “não permanentes” – quando apenas ligam em caso de falha de rede pública de alimentação de energia.
A autonomia dos blocos autónomos deve ser adequada ao tempo de evacuação dos espaços que servem, com  um mínimo aconselhado de 1 hora.
A manutenção como base da prevenção
Para garantir a fiabilidade dos blocos autónomos, devem ser feitas inspeções periódicas e ações de manutenção preventiva regulares que considerem a verificação:
• da passagem ao estado de “funcionamento” no caso de falha de alimentação normal e verificação do acendimento de todas as lâmpadas
• da eficácia do telecomando (quando exista)
• da carga dos acumuladores, com os blocos na posição de “funcionamento” durante o tempo correspondente à sua autonomia e confirmando se, no fim desse período, o fluxo luminoso das lâmpadas ainda é suficiente
• do tempo de vida útil das baterias e das lâmpadas, dependo das condições de utilização.
Com estas dicas, e como diz o ditado popular, existirá sempre “uma luz ao fundo do túnel” – ou seja, o seu condomínio estará em condições de segurança máxima em qualquer corte energético que ocorra.
CUIDADO COM O QUE GUARDA NAS ARRECADAÇÕES
As arrecadações são locais exclusivamente destinados a arrumos de uma fração. É, por isso, vital que os condóminos estejam conscientes da perigosidade que envolve a colocação de certos materiais neste espaço, principalmente quando se trata de matérias inflamáveis e tóxicas – já que a concentração anormal de gases inflamáveis, explosivos e tóxicos pode causar danos extremamente severos em bens e pessoas, podendo inclusivamente levar à morte.
Nas arrecadações do condomínio é proibido armazenar líquidos combustíveis cujo ponto de inflamação seja inferior a 21º C (como, por exemplo, o etanol, o álcool etílico, a gasolina e o benzeno) bem como líquidos combustíveis cujo ponto de inflamação esteja compreendido entre  21º e 55º C em quantidades  superiores a 10 litros (como aguarrás e  aguardente) e ainda líquidos combustíveis cujo ponto de inflamação seja superior  a 55ºC, em quantidade  superior a  20 litros (como no caso do gasóleo e do óleo de travões). De referir que é ainda proibido a armazenagem de gases combustíveis ou tóxicos dos quais são exemplo o cloro, o amoníaco, o butano, o acetileno, o propano e o metano, entre outros.
Por medida de segurança, no núcleo de arrecadações deve existir iluminação de emergência, sinalização, sistema de alarme da configuração 2 e extintores. Dependendo da tipologia do edifício, estas medidas deverão fazer parte do plano de segurança contra incêndio concebido por técnico habilitado para o efeito.
GRUPO RIA ADERE AO CIMAAL

GRUPO RIA ADERE AO CIMAAL

O Grupo Ria adere ao CIMAAL –  Centro de Informação, Mediação e Arbitragem de Conflitos de Consumo do Algarve o que permitirá a fácil e rápida resolução de conflitos entre os condóminos e a Administração, garantindo-se assim que os condóminos têm uma forma de segura de resolução de eventuais conflitos.
Contactos CIMAAL: