Em reunião de condomínio foi decidido, por unanimidade, solicitar um orçamento para a realização de obras de manutenção no prédio (isolamento e pintura das fachadas exteriores) a uma empresa que já tinha realizado obras no nosso prédio. Porém, soubemos posteriormente que o administrador contratou outra empresa com um custo mais baixo, mas que pratica um serviço pior. É possível que o administrador do condomínio decida contra o que resolveu em reunião?
De acordo com o seu relato, o administrador não tinha legitimidade para adjudicar a obra a uma empresa diferente da que tinha sido votada por unanimidade na assembleia de condóminos.
Uma decisão como essa só poderia acontecer se o administrador ou a administração pudesse provar que os condóminos não se tinham oposto à alteração da decisão, isto depois de informados da mesma.
Na verdade em situações como esta, os condóminos nem precisariam de ter aprovado o orçamento por unanimidade. Bastaria, como sucede para a maioria das decisões tomadas em assembleia, uma maioria dos votos representativos do capital investido, isto é, uma maioria (50% + 1).
As decisões que necessitam de unanimidade são as relativas a alterações ao título constitutivo (por exemplo, um logradouro deixar de ser parte comum e integrar uma fração); alteração de habitação para comércio, obras de reconstrução no prédio, quando haja destruição superior a três quartos do seu valor total; aproveitamento de partes comuns do edifício, como arrendar a casa da porteira; e utilização de bens comuns do prédio, como a venda de determinado equipamento do condomínio.
A aprovação por unanimidade não implica que todos os condóminos estejam presentes na assembleia. As deliberações podem ser aprovadas por unanimidade dos presentes desde que representem, pelo menos, dois terços do valor total do prédio e com a condição de, mais tarde, serem aceites também pelos condóminos ausentes. Estes devem ser informados do que ficou decidido, por carta registada, no prazo de 30 dias a contar da reunião. Depois de notificados, dispõem de 10 dias para dizerem se concordam com as deliberações. Se nada disserem, presume-se que aceitam.
